Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

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Piqûre de rappel sur l’article 700 et votre avocat

Piqûre de rappel sur l'article 700 et votre avocatOn m’interroge souvent sur l’usage de l’article 700 du CPC, autrement dit, est-on forcé de le donner à son avocat quoi qu’il advienne ? 

La réponse est NON. Et j’ai fait un article sur le sujet, à lire ici. 

Donc, non, votre avocat n’a pas systématiquement le droit de demander que l’article 700 que vous avez obtenu lui soit versé, surtout s’il a déjà été payé de ses honoraires ! C’est en réalité totalement contraire à la philosophie de la chose, d’ailleurs. 

Donc, ne vous laissez pas faire. 

Image par UNICEF Sverige

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Pourquoi ne puis-je pas avoir un devis établi par mon avocat pour ses prestations ?

37C8F07E-CA15-4E28-B650-04666958CEC9.image_600Ah, la question à mille francs (Lucien Jeunesse me manque). On me la pose souvent en commentaires, parfois en rendez-vous : pourquoi ne pas faire un devis pour son honoraire ? 

La réponse est toujours la même : parce que c’est impossible! 

Je pourrais m’arrêter là mais je pense que je frustrerais mes lecteurs, qui risqueraient de ne plus venir me rendre visite. Et j’aime bien qu’on me rende visite. Élaborons donc un peu. 

Qu’est ce qui fait qu’un avocat est généralement dans l’incapacité d’établir un devis pour son honoraire ? C’est tout simplement qu’il lui est souvent impossible de déterminer la quantité de diligences qu’il va mettre en oeuvre. 

En effet, lorsqu’un entrepreneur, par exemple, vous fait un devis, il sait précisément quelle va être sa tâche. Il est donc en mesure de proposer un prix qui permettre de mener celle-ci à bien tout en lui permettant de dégager une marge qui lui permet de gagner sa vie. 

Or dans la majorité des cas, ce type de raisonnement ne peut pas s’appliquer à un avocat, qui, lorsqu’il prend un dossier en charge, ne sait pas à l’avance précisément ce qu’il va être amené à faire. 

C’est tout particulièrement vrai pour les dossiers de contentieux, où on peut passer d’un tout petit procès simplissime à une imposante machine à gaz. En matière de construction, avec les expertises, c’est pire. 

Il est donc particulièrement difficile de faire un devis. En effet, on peut prévoir la prestation à forfait. Dans ce cas, sauf cas rares où le dossier se comporte bien sagement, soit le dossier est moins important que prévu, et le client qui a payé un forfait complet y perd, soit le dossier est plus important, et l’avocat soit ne gagne rien dessus, soit carrément paie pour le traiter. Ne riez pas, économiquement, ça arrive de travailler véritablement à perte. 

Et comme les avocats ne sont pas tous rentiers (soupir de regret) et travaillent pour gagner leur vie, la seconde solution n’est pas admissible. La première risque de leur faire perdre le client. En outre, dans le premier cas, le client va sûrement demander une réduction de l’honoraire. Mais dans le second cas, ça m’étonnerait qu’il offre de régler davantage que le forfait… 

Autre possibilité, présenter des options, en forme, forcément, d’arborescence. Il s’agit donc d’évaluer le temps de travail nécessaire à chaque diligence selon les façons possibles dont le dossier peut évoluer. On peut ainsi indiquer qu’il faut compter, selon la complexité de l’affaire, de trois à dix heures pour monter une assignation, un montant un peu inférieur pour des conclusions, qu’il faudra peut être conclure une fois, peut être trois, etc… et donner des hypothèses à chaque fois. 

Lorsqu’il client m’interroge, c’est ainsi que je procède, pour donner une idée d’ensemble de ce que le dossier peut coûter selon les hypothèses raisonnablement prévisibles. Mais comment savoir si l’assignation suffira, ou s’il faudra conclure à plusieurs reprises ? 

Comment savoir si l’adversaire, dans le cadre de la procédure, va introduire un incident de procédure (un petit procès dans le procès) ? A supposer qu’un tel incident soit formé, il peut s’agir d’une petite broutille (en termes de diligences) comme de la mise sur place d’une expertise (et c’est parti pour les réunions multiples et les heures passées à rédiger des argumentaires à l’attention de l’Expert…) 

Bref, déjà qu’évaluer grossièrement ce que va coûter un dossier est difficile, faire un devis pour évaluer l’honoraire, c’est carrément mission impossible. 

Prenons deux exemples tirés de dossiers réels. 

Un client vient me voir avec un jugement le condamnant, afin que j’engage une procédure d’appel. Cela implique des diligences non négligeables, surtout quand on reprend le dossier au stade de l’appel : tout est à refaire, puisqu’on n’a pas la base de travail déjà faite en première instance. Nous examinons ensemble le jugement, et arrivons finalement à la conclusion que la solution la plus sage consiste probablement à s’abstenir de contester le jugement, et à payer la condamnation… Sur ce dossier, j’ai facturé des honoraires très modestes, essentiellement au titre du conseil que j’ai donné pour l’analyse du jugement et de sa motivation. Mes diligences ont été bien moindres que ce que je prévoyais, et le client aussi. 

Autre exemple, je suis saisie d’un authentique dossier de construction, avec désignation d’Expert, autre procédure de référé pour mettre en causes de nouvelles parties… L’expertise se déroule, elle donne lieu à cinq ou six réunions sur place qui durent, chacune, de deux à trois heures. 

Compte tenu de la complexité du dossier, de la réactivité de l’Expert qui émet plusieurs notes, et de la nécessité de répondre aux arguments des autres parties, je me retrouve à rédiger pas moins de 10 Dires (courriers d’argumentation à l’Expert) dont le dernier, récapitulatif, fait pas moins de 18 pages. Autant dire que j’ai passé des heures sur le dossier. Et à l’origine, j’étais dans l’incapacité de déterminer l’importance du travail, et ne pouvais savoir s’il y aurait deux ou dix réunions sur place, et si un seul courrier à l’Expert suffirait, ou s’il en faudrait plusieurs. 

Il m’était littéralement impossible de prévoir à l’avance ce qu’il en était en termes d’honoraire. La solution adoptée a consisté à travailler en étroite collaboration avec le client pour le tenir informé de mes diligences et déterminer avec lui la stratégie à mettre en oeuvre. 

Il n’en demeure pas moins que cette expertise a donné lieu à plusieurs dizaines d’heures de travail. 

Alors non, sauf cas où les diligences à faire sont exactement prévisible, nous ne faisons pas de devis. 

En revanche, il faut nécessairement établir une convention d’honoraire, afin que la base de calcul de la rémunération de l’avocat soit clairement établie en accord avec le client.

Photo par Mukumbura 

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Au secours, mon avocat veut ma ruine !

FCCC9BF0-C6E0-4CEE-80AF-C2FFB0E84BBF.image_600Sous ce titre alarmiste se cache en réalité une réflexion sur l’honoraire de l’avocat. 

C’est un sujet que j’ai déjà traité à plusieurs reprises, pour évoquer le coût de l’avocat, le fait qu’il est préférable d’avoir une convention d’honoraires ce qui vous permettra d’être raisonnablement certain que l’avocat, en fin de dossier, n’aura pas d’exigences aussi fantaisistes que dénuées de fondement. 

J’ai aussi évoqué le fait que parfois, le client ne comprend pas le temps facturé à faire des broutilles, qui se révèlent pourtant vraiment importantes. 

C’est sur ce dernier point que je veux revenir. En effet, une bonne partie du temps de l’avocat est passée à faire de la tambouille judiciaire, qui est néanmoins facturée – un service a été rendu, du temps a été passé – mais le client ne comprend pas toujours pourquoi ça coûte AUSSI CHER ! 

Je vais donc vous donner un exemple de ce qui m’est arrivé récemment dans un de mes dossiers. 

Un mien client – Primus, on va l’appeler – bénéficie d’une condamnation. On doit lui payer, outre une somme destinée à lui permettre de faire des travaux, une somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Je parviens à obtenir, après avoir été un peu insistante, le règlement de la somme principale. 

Le reste, soeur Anne ne le voit point venir, et moi non plus. 

J’appelle donc l’avocat de l’adversaire, on va l’appeler Maître Tertius. Et je lui demande pourquoi le grisbi n’arrive pas. 

Et là, à ma grande surprise, Tertius soutient mordicus (non, ce n’est pas un des protagonistes de l’affaire…) qu’il ne me règlera rien tant que je n’aurai pas justifié que Primus a fait ses travaux. 

J’ai passé un bon quart d’heure à essayer de le convaincre que c’était sans rapport. En vain. 

Une fois que j’ai raccroché, j’ai repris le jugement – on ne sait jamais, peut être que quelque chose m’a échappé. J’ai donc tout relu en détail, et hop un quart d’heure de plus. 

Après lecture, j’ai pu me convaincre que le règlement des 2.000 Euros n’était en rien conditionné par la réalisation préalable des travaux par Primus. 

Et hop, une demi heure sur le dossier. 

J’ai donc envoyé à Tertius un courrier ferme en ce sens. Et j’ai envoyé au client, Primus, une lettre, assez longue, pour lui expliquer précisément la situation, lui proposer des solutions et demander des instructions. Le tout m’a pris une demi heure de plus. 

Ainsi, au total, j’ai dû passer une bonne heure à dépêtrer ce bazar, alors qu’en principe, un simple courrier à Tertius lui demandant de payer, merci beaucoup, aurait dû suffire (total : dix minutes de travail). 

Et le client, là dedans, qu’est ce qu’il va dire ? Que ce n’est pas sa faute si Tertius fait sa tête de cochon ? Il a raison, à vrai dire. Mais ce n’est pas la mienne non plus. 

Et donc au moment de facturer ce grand moment juridique, ça va être à moi de trouver un juste milieu entre la facturation « mécanique » (temps réellement passé multiplié par le taux horaire) et la facturation a minima (dix minutes de travail maxi si tout s’était bien passé), soit un honoraire qui demeure équitable pour le client et pour moi-même. 

Et c’est tout le temps comme ça… 

Photo par Mark Mrwizard

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La rupture brutale des relations commerciales établies (III)

6B5FBC12-5D3A-4090-94B4-B77B9FC26ADD.image_600Eh bien, nous arrivons au bout. Après avoir vu ce qu’il en est des critères de la brusque rupture, d’abord ici et ensuite là, il est temps de traiter du préjudice subi et de la façon de l’indemniser en matière de rupture brutale des relations commerciales établies. 

Comme je l’indiquais précédemment, le préavis que doit respecter l’auteur de la rupture a pour but de permettre à son partenaire commercial de trouver de nouveaux débouchés. 

Ainsi, l’indemnisation, dans le cadre d’une action en rupture brutale des relations commerciales établies, a pour objet de compenser l’absence de préavis de la part de l’auteur de la rupture et de permettre ainsi un repositionnement de l’entreprise victime de la rupture. 

Le préjudice est naturellement dans un premier temps constitué par la perte du chiffre d’affaires relatif au partenaire auteur de la rupture. 

Toutefois, ce n’est pas ce chiffre d’affaires qui constitue le préjudice subi, mais bien la perte de marge brute correspondant au chiffre d’affaire généré avec l’ex partenaire commercial responsable de la rupture, et ce pendant la durée qui aurait dû être celle du préavis. 

En l’espèce, dans l’hypothèse d’une action judiciaire, il primordial pour la victime de la rupture de communiquer à son avocat un document certifié par son expert comptable et permettant de prouver la marge brute mensuelle réalisée grâce à l’activité suscitée par l’auteur de la brusque rupture avant la dégradation des relations commerciales. 

Il sera également possible de faire valoir à titre de préjudice la perte d’investissements réalisés dans le cadre de la relation d’affaires avec l’auteur de la rupture, ou les licenciements et frais de fonctionnement des équipes privées d’activité. Enfin, il peut être demandé l’indemnisation du préjudice de perte d’image. 

Alors, quel que soit le côté de la barrière derrière lequel vous vous trouver, si vous êtes victimes d’une telle rupture, ou que vous envisagez de cesser de travailler avec un de vos partenaires habituels, il est fortement conseillé de consulter un avocat afin de déterminer la marche à suivre afin de prendre les décisions les plus adaptées à vos intérêts. 

Image par Orin Zebest

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Faire l’économie de l’assurance Dommages Ouvrage, une fausse bonne idée

L’assurance Dommages Ouvrage, dont le fonctionement est notamment évoqué ici et là, est certes un coût dont le Maître d’Ouvrage aimerait bien se passer. 

Selon le type de travaux, en principe, elle représente de 1 à 3% du montant total des travaux. Toutefois, si les travaux sont peu importants financièrement, elle aura un coût forfaitaire. Ainsi, il est rare qu’une assurance Dommages Ouvrage revienne à moins de 2.000 euros minimum.

Toutefois, comme toute assurance, elle ne paraît chère que lorsque tout se passe bien. Au contraire, lorsqu’un dommage survient, on est bien content de l’avoir souscrite… 

Il est vraiment conseillé de prendre une assurance Dommages Ouvrage si vous faites construire, surtout si la construction est un tant soit peu importante (construction d’une maison, agrandissement, gros travaux de rénovation avec travaux sur le gros oeuvre…) 

Rappelons également que la souscription de cette assurance, selon la loi, n’est pas une simple option mais une obligation.

En outre l’assurance Dommages Ouvrage aura le mérite de vous intemniser en cas de dommage décennal et a pour vocation de vous éviter un procès. Elle prend aussi en charge un certain nombre de préjudices. 

Pour l’essentiel, il s’agit naturellement des dommages, de nature décennale, qui se produisent après la réception. Pour mémoire, le dommage décennal est celui qui soit porte atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit le rend impropre à sa destination. J’y ai consacré des articles ici et là.

Mais même avant réception, elle peut prendre en charge un certain nombre de dommages, même réservés. 

En défintive, en cas de dépôt de bilan de vos intervenants, elle peut être un allié précieux. 

Bref, si vous avez les fonds pour faire d’importants travaux, autant investir dans la DO. S’en passer, c’est un peu comme faire du trapèze sans filet : franchement risqué.

La rupture brutale des relations commerciales établies (II)

EA182319-3971-4D32-AE43-415665A7E03D.image_600Comme promis, voici la suite des développements concernant la rupture brutale des relations commerciales établies. 

Passons donc aux deux autres critères. 

Sur l’absence de préavis écrit 

Sur ce point, il est important de savoir tout d’abord que nul ne peut être contraint de poursuivre un lien contractuel ad vitam aeternam. C’est la règle de l’interdiction des contrats perpétuels. 

Ainsi, toute personne qui a conclu un contrat doit pouvoir s’en retirer. De la sorte, Papeterie a absolument le droit de cesser de travailler avec Dubois. L’important, c’est que Papeterie opère cette cessation des relations commerciales dans le respect des obligations inscrites dans la loi, avec loyauté. 

Dès lors, si Papeterie veut cesser de travailler avec Dubois, elle doit nécessairement le lui notifier par écrit. C’est ainsi la troisième condition. 

Cette règle s’explique notamment par le fait que l’absence d’écrit est de nature à caractériser le caractère brutal de la rupture. Ainsi, l’absence d’écrit est un indice du caractère brutal de la rupture. 

En revanche, il faut retenir que la loi n’impose pas que la notification de la rupture contienne une motivation. 

En effet, comme je l’indiquais plus haut, un partenaire commercial est libre de rompre une relation et n’a pas à en justifier. 

Il faut cependant bien comprendre, à ce sujet, que dans certains cas, le partenaire commercial qui rompt la relation peut motiver sa décision, et que parfois cette motivation justifie la rupture de sorte que celui qui subit cette dernière ne sera pas indemnisé. 

Cela s’explique par une raison simple, à savoir la faute de celui qui subit la rupture. 

Dans mon exemple, Papeterie notifie la rupture avec effet immédiat à Dubois, et motive cette rupture par le fait que cette entreprise lui a livré des matériaux inutilisables, ou encore a cessé de la livrer sans raison. Autrement dit, la faute de Dubois peut tout à fait justifier la rupture de la part de Papeterie. 

Ainsi, celui qui rompt les relations commerciales doit notifier le préavis par écrit. Mais il doit également, dans cette notification écrite, prévoir une durée de préavis suffisamment longue. 

Sur la durée du préavis 

Ainsi, la rupture n’est valable que si la durée du préavis est suffisamment longue eu égard aux relations commerciales passées. C’est la quatrième condition. 

Tout d’abord, le préavis peut être fixé dans le contrat liant les partenaires commerciaux. Si ce n’est pas le cas, il appartient au Juge saisi du litige d’apprécier souverainement le caractère raisonnable du délai. 

Deux hypothèses, donc. Commençons par le cas d’un préavis prévu dans le contrat. 

Si tel est le cas, le préavis contractuellement prévu devra être respecté. S’il est un peu court à votre avis, tant pis. En général, la Cour de Cassation considère en effet qu’il faut respecter la durée du préavis qui a été convenu entre les parties, à moins qu’il ne soit ridiculement court (préavis de deux semaines alors que les relations commerciales durent depuis trente ans). 

En l’absence de tout préavis prévu contractuellement, le juge saisi du litige statue en tenant compte de la durée des relations commerciales, de la nature des produits et services concernés, de l’importance financière des relations commerciales ou encore des investissements réalisés au profit de l’auteur de la rupture. 

En effet, le préavis a pour objet de permettre au partenaire commercial délaissé de prendre ses dispositions afin de se diversifier ou de solliciter une nouvelle clientèle. 

En outre, le Juge pourra également tenir compte du temps nécessaire à réorienter l’activité vers de nouveaux clients et de l’état de dépendance économique de celui qui subit la rupture. 

Arrêtons nous un instant sur cette question de l’état de dépendance économique car il peut conditionner l’importance des sommes obtenues en justice. 

Rien ne vaut l’illustration par l’exemple, aussi, retournons du côté de Papeterie et de Dubois. 

Premier exemple : Papeterie occasionne un tiers du chiffre d’affaires de Dubois. Le juge indemnisera Dubois qui est dans une situation «moyenne» de dépendance économique. 

Second exemple : Papeterie est le seul et unique client de Dubois. La rupture des relations signifie alors pour Dubois la clé sous la porte. 

Là, il faut distinguer. 

Supposons que Papeterie a fait en sorte que Dubois ne travaille que pour elle (par le biais d’un accord d’exclusivité, par exemple). En cas de rupture brutale, le juge sera impitoyable pour Papeterie, car elle a créé une relation de dépendance très forte pour ensuite agir à l’encontre de Dubois avec une grande déloyauté. 

Supposons au contraire que Papeterie soit le seul client de Dubois, mais parce que Dubois, par paresse, ne s’est pas donné la peine d’aller chercher d’autres clients. Certes, le juge indemnisera Dubois… mais moins que dans les autres cas. 

En effet, le juge considèrera que dans cette hypothèse, Dubois a en quelque sorte a concouru à son propre préjudice en s’exposant au risque de brusque rupture de la part de Papeterie. 

Ainsi, celui qui s’est délibérément placé « sous la tutelle » d’une grande entreprise et dont la dépendance relève d’un choix stratégique sera moins indemnisé. 

A ce stade, il convient de s’interroger sur la forme que doit prendre l’indemnisation, et sur la caractérisation du préjudice. 

Mais il se fait tard, et ceci fera l’objet d’un dernier billet sur la question. 

Image CarbonNYC

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La rupture brutale des relations commerciales établies (I)

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Voyons aujourd’hui les règles relatives à la rupture brutale des relations commerciales établies.

Vous avez très certainement entendu parler du déréférencement et des difficultés qu’il entraîne pour les producteurs privés soudainement de débouchés. 

Ainsi, du jour au lendemain, la centrale d’hypermarchés qui commercialisait vos yaourts bio a décidé de vous retirer de ses rayons et soudain, vous n’avez plus de clients ou presque. 

Ce comportement a suffisamment ému l’opinion publique – et à juste titre – pour que des dispositions soient intégrées dans la loi afin de protéger le producteur qui subit ainsi de la part de son principal client une rupture brutale des relations commerciales. 

Mais ce qu’il faut savoir, c’est que cette loi est rédigée en des termes suffisamment larges pour qu’elle puisse profiter à bien d’autres que les fournisseurs des supermarchés. 

Ainsi, elle concerne toute relation commerciale établie depuis un certain temps (qui se compte quand même en années) entre une personne qui fournit des biens et des services et son client qui décide brusquement de ne plus travailler avec elle. 

Celui qui perd ainsi son client principal peut être un commerçant exerçant en son nom, une société, voire même une association : tant qu’il y a relation commerciale établie, la loi a vocation à s’appliquer. 

Ainsi, le partenaire commercial qui se voit imposer une telle rupture est en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice qu’il subit, à condition de prouver qu’il remplit les critères édictés par la loi, dans le cadre d’une action en rupture brutale des relations commerciales établies. 

Ces critères sont au nombre de quatre : existence d’une relation commerciale établie, suivie par une rupture brutale, intervenue sans notification écrite, comportant la mention d’un préavis tenant compte de la durée des relations commerciales. 

Si ces critères sont présents, il convient alors de s’interroger sur la forme et le montant de l’indemnisation, et sur le type de préjudice à indemniser. 

Sur l’existence d’une relation commerciale établie 

La première condition consiste à prouver l’existence de la relation commerciale. Le texte de loi protégeant la victime de la brusque rupture s’applique quel que soit le type de relation commerciale : fourniture de produits, prestations de services… 

La qualification juridique du ou des contrats conclus entre les partenaires commerciaux importe peu : il peut ainsi s’agir d’un seul et unique contrat à durée indéterminée ou d’une série de contrats ponctuels à durée déterminée. 

Le critère déterminant est ici le caractère stable, suivi et régulier de la relation commerciale. 

Prenons un exemple concret. L’entreprise Dubois fournissait depuis des années à la société Papeterie des morceaux de bois pour que cette dernière puisse fabriquer son papier. 

Il faudra alors démontrer, à l’aide de contrats, factures, etc…, l’existence de la relation suivie entre les deux entreprises. 

Sur la rupture brutale 

La seconde condition consiste à établir qu’il y a eu rupture, et surtout qu’elle a été brutale. 

La rupture sera qualifiée de brutale si elle intervient sans que soit respecté un préavis suffisant compte tenu de l’ancienneté de la relation commerciale. 

Autrement dit, il s’agit de la rupture du jour au lendemain, qui est tellement rapide qu’elle empêche sa victime de se retourner pour trouver de nouveaux débouchés. 

Les juridictions retiennent ainsi régulièrement la rupture « imprévisible, soudaine et violente ». C’est ainsi la déloyauté du partenaire commercial qui est stigmatisée et sanctionnée. 

Cette rupture peut être totale ou partielle : la réduction drastique du courant d’affaires entre Dubois et Papeterie peut suffire. 

En principe elle est aisée à prouver : soudain, plus de contrats, plus de factures… et parfois l’auteur de la rupture envoie un courrier qui également peut prouver la réalité de la rupture. 

Que voici déjà un long billet. Je traiterai ainsi dans un billet ultérieur des deux autres critères de la rupture brutale des relations commerciales établies. 

Image Toronja Azul

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Majorité pour autoriser une surélévation de l’immeuble en copropriété

Comme je l’ai déjà exposé précédemment, tous travaux sur parties communes en copropriété doivent faire l’objet de votes en assemblée générale selon diverses majorités. 

S’il s’agit de travaux d’entretien, par exemple, c’est la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. S’il s’agit de travaux sur parties communes demandés par un copropriétaire, c’est la majorité de l’article 25. 

Si ces travaux ont pour effet d’annexer une partie commune (par exemple un palier devient une partie privative) c’est la majorité de l’article 26. 

Mais dans certains cas, il s’agit pour la copropriété de s’interroger sur la possibilité de surélever l’immeuble, généralement pour créer de nouvelles parties privatives. 

Dans ce cas, la solution, résulte de l’article 35 de la loi de 1965. Attention toutefois ! Cet article a été modifié en profondeur par la loi ALUR. 

Dans sa rédaction antérieure désormais obsolète, l’article 35 précisait:

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres ». 

A présent, la solution est différente puisque l’article 35 dans sa nouvelle rédaction résultant de la loi ALUR prévoit : 

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

Il ne s’agit donc plus de l’unanimité mais de la majorité des deux tiers des copropriétaires.

En outre si surélévation il y a et que des copropriétaires subissent un préjudice, ils ont droit à une indemnité (article 36). 

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Comment faire inscrire une question à l’Ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale ?

13D26E2A-2FE9-4A64-8BAB-C157D5C6E1E5.image_600Sur le principe, tout copropriétaire peut demander que soient mises au vote des résolutions qu’il propose. Cet article a pour but d’expliquer comment faire inscrire une question à l’Ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Principe

Il faut toutefois respecter les formalités inscrites à ce sujet dans la loi, et plus précisément dans le décret de 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965. 

Et sur ce point, il faut être particulièrement vigilant : en effet, la règle applicable a changé en septembre 2004. 

Précédemment, le copropriétaire qui voulait voir une résolution inscrite à l’ordre du jour devait contacter le syndic à cet effet dans un délai de six jours à compter de la convocation. 

Depuis le 1er septembre 2004, la règle est très différente (article 10 du décret de 1967) : 

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

Autrement dit, il n’y a plus à attendre d’avoir été convoqué à l’Assemblée Générale pour formuler sa demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour. 

Bien au contraire ! 

En effet, le texte précité indique bien que si les questions ne peuvent être inscrites à l’Assemblée Générale en raison de leur date de réception, elles seront inscrites à l’Assemblée Générale suivante. 

En pratique, cela signifie que si le syndic a déjà convoqué les copropriétaires à l’Assemblée Générale, il est trop tard. Il peut également en être de même si les convocations sont mises sous pli et prêtes à être envoyées. 

Donc si vous voulez voir une question mise à l’ordre du jour, il est vivement conseillé d’agir au plus vite. 

Par ailleurs, des formalités sont à respecter. 

Formalités 

Tout d’abord, à peine de nullité, cette demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Inutile de préciser que sauf en cas d’extrême urgence, le recommandé est préférable, par sécurité. 

Par ailleurs, il faut s’assurer que la demande d’inscription à l’ordre du jour concerne bien une résolution. Il faut ainsi qu’il s’agisse d’une demande précise qui soit sujet à débat entre copropriétaires. 

Autrement dit, des observations personnelles ou des demandes vagues n’étant pas des résolutions, elles ne sont pas recevables. 

En outre le texte de la résolution doit être rédigé de façon claire ; le syndic n’a pas à faire un travail de réécriture. En outre, il ne faut pas oublier d’annexer tous les documents utiles le cas échéant (par exemple dans le cas d’une demande de travaux, il faut préciser exactement l’implantation et la consistance des travaux envisagés). 

À noter que dans ce cas, les éventuels frais supplémentaires de convocation à raison de l’ordre du jour complémentaire sont une charge commune et non à la charge de celui qui demande l’ajout. 

Si l’ensemble des formalités est respecté, la question doit être portée à l’ordre du jour. 

Sanction du défaut d’ajout de la résolution à l’ordre du jour 

Si le syndic n’ajoute pas la question à l’ordre du jour, il engage sa responsabilité. 

Toutefois, cela n’a pas pour effet automatiquement de vicier l’Assemblée Générale, qui n’est donc pas nécessairement nulle. 

En la matière, la règle est simple : si les décisions prises en Assemblée Générale n’ont pas de rapport avec la résolution qui aurait dû être mise à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale reste valable. 

En revanche, si la question non portée à l’ordre du jour était liée aux résolutions votées, et qu’elle était de nature à éventuellement modifier le vote des copropriétaires sur les questions qui ont été portées à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale encourt l’annulation. 

Photo par a.drian 

Licence Creative Commons 

 

Avez vous demandé à votre avocat ?

D3524D9A-1A2D-478E-A28D-FEDDC859AE4B.image_600Ceci est un billet d’humeur : vous voici prévenus. 

Ce blog suscite un certain nombre de commentaires, qui sont par principe bienvenus. L’échange est une des raisons de ce site. 

Mais certains commentaires permettent, très clairement, de constater que la personne qui pose la question a déjà un avocat, par exemple parce que la question a trait à une procédure devant le TGI (où la représentation par avocat est obligatoire), ou à une expertise judiciaire (rarement mise en oeuvre sans avocat) voire parce que le commentateur cite l’existence de son avocat. 

Dans ce cas là, je me demande franchement la raison pour laquelle la personne pose sa question ici, et ne la pose pas à son avocat. IL EST LÀ POUR ÇA. (Oui je sais qu’il est moyennement poli d’écrire en majuscules sur Internet). 

Donc, si vous avez un avocat, vous lui posez la question, c’est tout simple. Votre avocat a une obligation de conseil et d’information ; il doit répondre à vos interrogations. Pour ma part je m’efforce toujours, en fin de rendez vous ou lorsque je rédige un courrier, de vérifier que mon client, une fois le rendez vous fini ou le courrier lu, a des réponses à toutes ses questions ; je l’invite à m’en poser si tout n’est pas clair. 

Cela ne me gêne pas spécialement de répondre aux questions posées ainsi en commentaire, mais votre premier interlocuteur est votre avocat, pas la rédactrice inconnue d’un blog… 

Et si votre avocat ne répond pas à vos questions, ce n’est pas normal, puisque je répète, il est notamment là pour ça. Dans ce cas il y a un problème et il faut vous poser la question de savoir si cet avocat est vraiment fait pour vous. 

Mais, pour conclure : si vous avez un avocat et qu’il vous paraît compétent (autrement dit que vous n’avez pas spécialement de griefs à son égard) posez lui vos questions. Il (ou elle, statistiquement…) vous répondra forcément bien mieux que moi qui ne connaît rien à votre situation. 

Image par nimishgogri

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Le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre en justice

045FA247-780D-475D-A0D9-153DA371B884.image_600-2J’expliquais dans un précédent billet que le syndic, pour agir en justice, doit disposer d’une habilitation votée par une décision d’Assemblée Générale des copropriétaires.

Toutefois, cette règle souffre des exceptions ; notamment le syndic peut agir de son propre chef dans certains cas, comme par exemple le référé ou le recouvrement de charges de copropriété. 

Cela résulte du texte de l’article 55 du décret de 1967 d’application de la loi de 1965 sur la copropriété, qui énumère précisément les actions du syndic en justice qui ne nécessitent pas d’autorisation de l’assemblée générale:

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Il faut savoir également que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre à une procédure engagée contre le SDC. 

Cela a d’ailleurs une certaine logique : la règle de l’habilitation a pour objet de protéger le SDC contre des initiatives intempestives du syndic, qui agirait en justice sans demander l’avis de personne. Il serait absurde d’empêcher, en revanche, le syndic de mettre en oeuvre les diligences nécessaires lorsqu’il est attaqué. 

Ainsi, si le syndic se limite à opposer une défense aux demandes adverses, il peut le faire sans que l’assemblée ne soit contrainte de l’autoriser.

En revanche, dans le cas où le Syndicat des Copropriétaires, outre une simple défense à l’action engagée contre lui, veut faire valoir des demandes, là, l’habilitation est nécessaire.

Par exemple, une entreprise assigne le Syndicat en règlement de ses factures de travaux. Si le Syndicat se borne à indiquer qu’il refuse de payer car les travaux sont mal faits, il s’agit d’une simple défense : le syndic n’a pas besoin d’être habilité. Mais par exemple, si, en plus, il demande à l’entreprise des dommages et intérêts, par exemple parce qu’elle aurait occasionné des bris d’objets à l’occasion des travaux, il s’agit là d’obtenir un avantage distinct d’une simple défense. Dans ce cas, l’habilitation du syndic est nécessaire.

La distinction est donc un peu délicate et il faut porter à ces questions une attention toute particulière.

À noter, de jurisprudence constante (voir l’arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 1992), le syndic n’a pas besoin d’une habilitation pour interjeter appel, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le Syndicat des Copropriétaires a été défendeur ou demandeur en première instance.

Image par Paul (dex)

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Congé d’un bail d’habitation : préférez l’huissier au courrier RAR

CE6D16F8-1E60-4F30-9AAE-F0758448050A.image_600En matière de congé de bail d’habitation, l’article 15 de la loi de 1989 dispose que:

« Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. ».

Cela signifie que pour donner congé à son locataire, le bailleur a le choix entre envoyer un courrier recommandé, ou faire procéder par huissier. 

Certes, l’huissier est plus onéreux que le courrier recommandé, puisqu’il coûtera de l’ordre de 100 Euros. 

Toutefois, c’est une solution que je conseille vivement (Et non, je n’ai pas d’huissier dans ma famille). 

En effet, si l’on observe bien le texte de la loi, on s’aperçoit que le point de départ du délai de six mois à prendre en considération pour le congé donné par le bailleur, si celui-ci agit par courrier recommandé, est de la date de la réception par le locataire. 

Donc si celui-ci prend son recommandé, comme le font les gens raisonnables, pas de problème pour le bailleur. 

En revanche, si le locataire ne prend pas son courrier recommandé, il n’y a pas de réception par le locataire dudit courrier et le délai de congé ne court pas, comme la Cour de Cassation l’a d’ailleurs rappelé récemment (Cass Civ 3, 13/07/2011, n° 10-20478). 

C’est la raison pour laquelle il est plus prudent pour le bailleur de toujours signifier le congé par huissier, ce qui évite qu’en raison de la mauvaise foi ou simplement de la négligence du locataire qui ne vas pas chercher son recommandé à la Poste, le délai de congé ne soit pas respecté et que le congé soit annulé… 

D’ailleurs, la signification par huissier, outre qu’elle permet de s’assurer que le congé a été délivré (peu important que le locataire soit là ou pas), permet aussi de s’assurer de la date du congé. 

Donc, voici une astuce bonne à savoir pour les bailleurs. 

Incidemment, cela veut dire que le locataire qui craint qu’on lui adresse un congé peut cesser de prendre ses recommandés, ce qui est une exception au principe que j’exposais dans un article précédent selon lequel la date de première présentation d’un recommandé est considérée comme celle à laquelle le courrier a été reçu. 

Photo par Ashley R. Good

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Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

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