J’avais déjà exposé dans un article précédent les principes de la Loi Carrez et les dangers que le mécanisme peut entraîner pour le vendeur négligent. En effet, en cas de mesurage erroné dans une proportion de plus de 5%, la responsabilité du vendeur est engagée et il se retrouve à devoir restituer à l’acquéreur la portion de prix correspondante, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:
« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».
Le risque pour le vendeur était d’autant plus grand que même si l’erreur était le fait d’un mesurage Carrez erronée réalisé par un professionnel, le vendeur devait supporter lui même le remboursement envers l’acquéreur, sans pouvoir engager la responsabilité du professionnel s’étant trompé. Ainsi, la Cour de Cassation considérait que la réduction de prix en fonction de la véritable surface ne faisait que ramener le bien du bien à son juste niveau (par exemple Cass. Civ.3, 21 novembre 2006, 04-18804).
À présent ce risque est moins important, dans la mesure où la Cour de Cassation considère désormais que si le vendeur a fait réaliser le mesurage par un professionnel, il peut se retourner contre ce dernier, au titre de la perte de chance que celui-ci lui a causée de vendre son bien au même prix pour une superficie montre (Cass. Civ. 3, 28 janvier 2015, n°13-27397).
Ceci étant, il convient néanmoins de s’assurer que le mesurage Carrez comprend bien toutes les surfaces pertinentes.
Sur ce point, il faut préciser que les surfaces à mesurer font l’objet d’indications précises. Ainsi, toujours selon l’article 46 de la loi:
« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ».
Donc, notamment, il ne faut pas mesurer les caves.
Mais que se passe t’il si un local, noté comme un cave dans le Règlement de Copropriété, a été aménagé autrement par le vendeur ou un précédent propriétaire ? Faut-il le mesurer ou non?
La Cour de Cassation répond par l’affirmative.
Ainsi, lorsqu’une cave a été transformée en remise (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n°12-21918) ou en salle de bains (Cour d’Appel de Versailles, 5 janvier 2017, Jurisdata n°2017-001078), elle doit faire l’objet du mesurage Carrez, même si elle est toujours notée comme « cave » dans le Règlement de Copropriété.
La Cour de Cassation précise ainsi:
« Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».